核心案情：宅基地上建13层楼房业内人士认为，

                               
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王咸悦与王孔杰、王孔臻系父子，均为亚市天涯区海坡村民会第九小组（以下简称海坡村九组）村民。

2022年4月16日，王咸悦等人（甲方）与刘松宝等人（乙方）签订《房屋建设协议书》，主要内容：

1甲方旧宅位于海坡村九组28、29号，约800平方米，与乙方合作进行危房改造，建造一栋十层的住宅楼，建筑面积约7800平方米，住宅楼海坡滨海公寓；

2住宅楼施工建设所需费用由乙方负责。住宅楼建成后，土地使用权归甲方所有，甲方在一楼车库分得五十平方米住房一套，剩余面积甲乙双方各占50%，双方共同使用一层车库；住宅楼第二至六层、第十二层楼房归甲方所有；乙方对第七至十一层、第十层楼房享有60年使用权，期限从2022年1月1日至2072年1月1日止；使用期满协议终止，甲方偿收回分给乙方的所有楼房；

3房屋物业管理由甲方负责，乙方需向甲方交纳物业管理费；乙方在60年使用期内，如征用土地和房屋的，甲、乙双方按合同约定各自所有的房屋取得相应的房屋补偿款和房产补偿款（如按政策只对首层住宅基地或按原户籍人口进行安置补偿，宅基地、原户籍人口补偿费、安置费或安置房归甲方所有）。

协议签订后，刘松宝等人出资，王咸悦等人出地，共同建成海坡滨海公寓，双方按约定对房屋进行分配，但未办理产权登记。

然而，当2022年涉案房屋被纳入当地棚户区改造征收项目范围时，涉案项目的补偿安置方案明确规定，对于合法房屋产权且户籍不在本村的外来人员的房屋，仅给予外来人员每平米几百元的按期搬迁的补助及奖励费，其他补偿费用一律与外来人员关。

2022年，涉案房屋被当地强制拆除。刘松宝等人对强拆行为不服提起诉讼，法院比较终判决确认亚市的强制拆除行为。

那么，刘松宝等人究竟能否以其外来人员身份凭借其与村民所签订的合同获取被拆除房屋的补偿呢

“小产权房”补偿问题浅析：给的就是“安慰奖”

一、二审法院在审理中指出，涉案房屋是不受法律保护的小产权房，刘松宝等人请求赔偿房屋造价损失，不符合法律规定。显然，涉案房屋被判定为了法律上的违建。

对此，比较高人民法院在（2022）比较高法行赔申123号行政裁定书中论述如下：

刘松宝等人并非涉案土地所属村集体的村民，权在王咸悦等人的农村宅基地上建设房屋，其未经审批建设并依据合作开发合同分得的房屋，应当属于建筑。

对于建筑，征收时应当不予补偿。为了平衡村民与外来人员的利益关系，加征收进度，亚市制定《补偿安置方案》和《补偿安置补充方案》规定，对投资建设、户籍不在海坡村的外来人员，能够主动配合登记丈量，积极进行搬迁工作的，给予其每平方米550元的生活困难补助，在规定时间完成搬迁的，再给予每平方米250元的搬迁奖励费，生活困难补助和搬迁奖励费以每户525平方米为限。

上述规定符合征收管理工作的际需要，有助于征收工作的顺利开展，节约时间成本，提高征收的总体经济效益，不损害利益、公共利益和他人合法权益，属于合法、有效的征收补偿方案。

据此，本案所涉的情形有了结论性意见：对于非本集体经济组织成员的外来人员未经审批建造的宅基地上房屋，应当定性为违建，仅能依据补偿安置政策给予一定的配合搬迁补助、奖励，即老百姓概念中的“安慰奖”。

而就与本案类似的情形，在明律师要提示广大下乡建房者以下问题：

其一，非本集体经济组织成员不能利用宅基地建房是原则，且这一原则至今仍未被打破。故此，论你与村民在协议中约定得如何如何，一旦遇到拆违、拆迁时主张权利一定会遇到困难。对此还是要思而后行。

其二，随着农村宅基地制度改革试点的推进，的确有一些地区正在开展城乡共建共享闲置宅基地上房屋的试点。但试点项目均有其明确的规范性文件依据和参与条件，参与共建共享要履行严格的审批手续而不是仅与村民签订合同了事。

其，利用宅基地建13层的楼房显然超过了房屋所在地乡村规划就建筑高度的要求（一般都在3层左右），其风险巨大显著。

在明拆迁律师比较后要提示大家的是，利用农村宅基地和其他集体建设用地建“小产权房”的做法不受法律保护，因具体情况的不同所建房屋很可能被认定成违建或者在征收拆迁中不予补偿、仅给予如本案中情形的极少量补偿。在当前的环境下，非本集体经济组织成员的建房行为很可能令自身的利益受损，更可能违反土地管理、国土空间规划法律法规而给社会造成危害。非本村村民的建房行为，还是要谨慎而为。

裁判文书全文：

比较高法判例：外来人员在农村宅基地上建设房屋的认定与补偿