自秦岭违建别墅案以来，各地加强了对违建的整治和清除。际上，各地的违建情况都比较严重，一部分确是管理不到位，执法不到位。更有一部分是历史遗留问题，当时的法律不完善，当时的政策默许。是不是别墅只要认定为违建就必须拆除违建建筑业花费了不少的资金，拆除固然能制止以后再次乱建，但是如何以比较小的损失既能体现对乱建的惩罚，又能节约资源，这更需要行政机关合理行为。在某种程度上，农村房屋买卖后拆迁纠纷的发展已超越了很多的同行业务，但其从未停止脚步一直砥砺前行著。







某地对违建别墅采用了7种方式，不再一刀切解决违建，倒不失为好的做法。







1、拆除







(1)违建别墅不符合土地利用总体规划和城乡规划的，应依法拆除。2022年底“多规合一”前符合土地利用总体规划和城乡规划之一的，视同符合规划，可以不予拆除，予以没收或者保留。







(2)2022年1月1日新《中华人民共和国环境保护法》施后，未依法提交建设项目环境影响评价文件或者环境影响评价文件未经批准，擅自开工建设的违建别墅，根据情节和危害后果，可以责令恢复原状。







(3)拆除违建别墅可先责成市场主体和个人限期自行拆除；拒不拆除的，由组织拆除或者申请人民法院强制拆除。







2、部分拆除







(1)违建别墅项目区内，土地利用总体规划和城乡规划均不符合的部分，予以拆除；符合土地利用总体规划或者城乡规划的部分，可以不拆除。







(2)拆除别墅，不影响相邻建筑安全、不损害过错利害关系人合法权益或者不对公共利益造成重大损害的，可以拆除建筑部分；有影响和损害的，可以不拆除。







3、没收







(1)擅自将农用地转为建设用地但符合土地利用总体规划的违建别墅，予以没收。







(2)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设，法采取改正措施消除影响且不能拆除的违建别墅，没收物或者收入。







(3)应当拆除，但拆除会造成更严重生态破坏的已建别墅，可以没收置。







(4)没收的别墅由市人民管理和处置。







4、保留建筑物







部分建设程序，但后期可以完善相关审批手续且不严重破坏生态的，可以保留建筑物。







(1)已依法取得建设用地审批手续和建设工程规划许可证的已建别墅，不严重破坏生态的，可以保留，完善手续。







(2)审批的“五证俱全”的已建已售别墅，不严重破坏生态的，可以保留，完善手续。







5、没收销售别墅的所得







(1)未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，责令停止房地产开发业务活动，没收所得，可以并处罚款。







(2)预售商品房的，责令停止预售活动，没收所得，可以并处罚款。







6、罚款







对市场主体和个人建设行为，给予罚款处罚的应遵照“一事不二罚”原则，不得重复处罚。罚款标准应当符合处理自由裁量权基准制度规定。







7、赔偿、补偿







违建别墅整治给过错方造成损失的，应当结合违建别墅的性质、情节、违建时间、相关审批许可手续的完成程度以及各方过错的责任大小，分别由相应的行政机关、市场主体的际使用人等按照责任大小，给予合理的赔偿或者补偿。







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